Kosten/Provisionen

Egal ob es sich um Kauf, Verkauf oder die Vermietung von Immobilien handelt – bei der Zusammenarbeit mit einem Makler kann eine Maklerprovision anfallen.

Die Maklerprovision ist das erfolgsabhängige Honorar für die Tätigkeit des Immobilienmaklers. Das bedeutet, dass er nur bei erfolgreicher Vermittlung der Immobilie bezahlt wird. 

Der Anspruch des Maklers auf eine Vergütung seiner Leistung ist im § 652 BGB (siehe unten) geregelt. Ist ein Kauf- oder Mietvertrag aufgrund seiner Vermittlungstätigkeit entstanden, ist der Makler berechtigt eine Maklerprovision für seine Leistungen zu verlangen. 

§ 652 BGB 

Entstehung des Lohnanspruchs

(1) 1Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. 2Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

(2) 1Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. 2Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

Beim Immobilienverkauf ist die Provisionshöhe in Deutschland frei verhandelbar. Seit der gesetzlichen Neuregelung gilt seit dem 23.12.2020, dass Käufer und Verkäufer in der Regel jeweils die Hälfte der vereinbarten Maklerprovision zahlen.

Eine übliche Provisionshöhe für jede Partei kann in Deutschland zwischen 2 % bis 4 % des Kaufpreises liegen. In einigen Bundesländern muss sich die gängige Höhe im Laufe der Anwendung herausstellen.

Ein Makler hat zwei Möglichkeiten, seine Provision beim Immobilienverkauf in Rechnung zu stellen:

1. Innenprovision: 

Hier übernimmt der Verkäufer die gesamten Maklergebühren.

Unser Innenprovisionssatz liegt je nach Aufwand zwischen 5,95% und 7,14% inkl. MwSt. vom verhandelten Kaufpreis.

2. Außenprovision: 

Diese Provision wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Sie ist beispielsweise in Anzeigen oder in Immobilienexposés ausgewiesen. Sie wurde bis zur Gesetzesänderung im Jahr 2020 meist vollständig vom Käufer getragen.

Unser Außenprovisionssatz liegt bei 3,57% inkl. MwSt. vom verhandelten Kaufpreis und wird jeweils von Verkäufer und Käufer getragen.

Bei Vermietung gilt seit 2015 das "Bestellerprinzip", nach dem der Auftraggeber die Provision von 2,38 Kaltmieten inkl. 19% MwSt. an den Makler zahlt.

Der Makler wird für sein branchenspezifisches Wissen und seine Dienstleistung bezahlt. Ein Immobilienmakler unterstützt beim Immobilienverkauf und nimmt eine Immobilienbewertung vor. Er ist nicht nur als Berater rund um die Immobilienvermarktung tätig, er kümmert sich auch um alle notwendigen Unterlagen, erstellt ein Immobilienexposé und trägt alle Kosten, die mit Werbetätigkeiten verbunden sind.

• Immobilienbegutachtung
• Immobilienbewertung
• Verkaufspreisberatung
• Unterlagenzusammenstellung
• Marketingstrategie
• Exposé-Erstellung
• Bewerbung
• Vermarktung
• Besichtigungen
• Preisverhandlungen
• Kaufverhandlungen
• Vertragsgestaltung
• Abwicklung

Das neue Gesetz, das am 23.12.2020 in Kraft getreten ist, regelt die Verteilung der Maklerprovision beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen (§§ 656a bis 656d BGB - siehe unten). 

Wer den Immobilienmakler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Maklerprovision zahlen. Die Teilung der Provision soll insbesondere Käufer entlasten, da sich so die Erwerbsnebenkosten senken.

Gut zu wissen: 

Diese Neuregelung gilt nur für den Verkauf/Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, die Verbraucher

• als Selbstnutzer oder
• als Kapitalanlage (vermietete Wohnung oder Haus)

verkaufen bzw. kaufen und einen Maklervertrag abschließen.

Handelt der Käufer im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.

Übrigens ist es falsch, wenn vom “Bestellerprinzip Verkauf” gesprochen wird. Der Immobilienmakler kann unter bestimmten Umständen auch nach dem neuen Maklerrecht eine Provision ausschließlich mit dem Kaufinteressenten vereinbaren, wenn ein Suchauftrag abgeschlossen wird. Genauso kann eine reine Innenprovision mit dem Verkäufer einer Immobilie abgeschlossen werden.

Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

§ 656a BGB 

Textform

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

§ 656b BGB 

Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d

Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

§ 656c BGB 

Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

§ 656d BGB 

Vereinbarungen über die Maklerkosten

(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.

Das Gesetz spricht davon, dass die hälftige Teilung der Provision bei Verträgen von Maklern mit Verbrauchern und nur für die Vermittlung/den Nachweis von Kaufverträgen über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gilt.

Das bedeutet im Umkehrschluss, dass in den anderen Fällen die Vereinbarung der Provision weiterhin frei erfolgen kann. 

Die vom Gesetz vorgeschriebene Provisionsteilung gilt nicht für den Verkauf/Vermittlung/Nachweis über:

• Zweifamilienhäuser
• Mehrfamilienhäuser
• Baugrundstücke
• Gewerbeimmobilien
• Einfamilienhaus an jur. Person als Käufer
• Eigentumswohnung an jur. Person als Käufer
• und die vielen weiteren Fälle, die zusätzlich denkbar sind.

Bei diesen Objekten kann die Provision weiterhin als Außenprovision vom Käufer eingefordert werden oder als Innenprovision mit dem Verkäufer.

Was ist das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip für Mietobjekte, das am 01.06.2015 eingeführt wurde besagt, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn auch bestellt hat. 

Beauftragt der Vermieter den Makler mit der Vermietung, dann zahlt der Vermieter die Provision von 2,38 Kaltmieten inkl. 19% MwSt. 

Hat dagegen der Mieter den Makler mit einem Suchauftrag für eine Wohnung beauftragt, zahlt der Mieter die oben genannte Provision an den Makler.

Wichtiger Hinweis:

Der Eintrag von Mietsuchenden in unsere VIP-Suchkundenkartei zählt nicht als Suchauftrag und ist demnach für den Mieter nicht kostenpflichtig, da wir nicht aktiv nach Wohnungen suchen, sondern die Teilnehmer bevorzugt über neue Mietwohnungen in unserem Bestand informieren.

Die Maklergebühr wird fällig sobald der Miet- bzw. Kaufvertrag unterschrieben und notariell beurkundet wurde. 

Normalerweise legt der Makler ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen fest, man kann aber auch Abweichendes vereinbaren. 

Handelt es sich beispielsweise um einen Immobilienverkauf, so sind Makler oft damit einverstanden, die Provision erst nach Eingang des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers zu erhalten.

Wenn die Vertragsparteien nach der notariellen Beurkundung eine Auflösung des Vertrags vereinbaren, so behält der Immobilienmakler seinen Provisionsanspruch. 

Das gilt natürlich nur, wenn der Makler seine Vermittlungsleistung korrekt erbracht hat und der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist.

• Wenn es nicht zu einer erfolgreichen Vermittlung eines Miet- oder Kaufvertrages kommt (§ 652 Abs. 1 BGB).
• Der Makler selbst Eigentümer, Mieter, Vermieter oder Verwalter des vermittelten Objektes ist. Selbst wenn er seinen Gehilfen mit der Verwaltung beauftragt hat.
• Wenn zwischen Makler und Vermieter wirtschaftliche oder rechtliche Verflechtungen bestehen.
• Makler und Immobilieneigentümer durch ein verwandtschaftliches Verhältnis in Verbindung stehen.
• Oft ist es auch bei Neubauprojekten üblich, dass der Käufer keine Maklerprovision aufbringen muss. In der Regel bezahlt der Bauträger die Vermittlungstätigkeit.

Unter bestimmten Bedingungen können Sie als Verkäufer oder Käufer eine Maklerprovision steuerlich geltend machen:

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist

Wenn Sie das Objekt innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußern, unterliegt ein Veräußerungsgewinn der Steuerpflicht. Den von Ihnen zu tragenden Teil der Maklerprovision dürfen Sie dabei als Werbungskosten vom Gewinn abziehen. Dadurch wird Ihre Steuerlast geringer. Die Abzugsmöglichkeit besteht allerdings nur, wenn Sie einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn erzielen, nicht dagegen bei gewinnbringender Veräußerung nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist. Denn dieser Vorgang ist steuerfrei.

Bei anschließender Vermietung

Falls Sie eine Immobilie kaufen und anschließend vermieten, ist die von Ihnen getragene Maklercourtage Teil der sogenannten Anschaffungsnebenkosten des Objektes. 

Sie dürfen zusammen mit den eigentlichen Anschaffungskosten über die Zeit abgeschrieben werden und mindern so Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. 

Wenn Sie das Objekt selbst bewohnen, haben Sie diese Möglichkeit nicht.